Справи земельні

Джерело:

Справи земельні

100 днів з початку впровадження ринку землі – привід згадати про проблеми, які перешкоджають втіленню земельної реформи в Україні і, зокрема, на Сході. Власне реформа, яка готувалася останні 5 років, має історичне значення. З 1 липня майже 7 мільйонів українців, раніше усунених від ринку, отримали повноцінне право власності на свою землю: право володіти, користуватися та розпоряджатися. Але «на місцях» зміни суттєво пробуксовують. Не в останню чергу – через непоясненність реформи. Тож розпочинаємо цикл матеріалів, покликаних роз’яснити власникам землі їхні можливості.

КОМУНАЛЬНА ВЛАСНІСТЬ: РИНОК ВІДКРИТО, ТОРГИ РОЗПОЧАТО

Звернення щодо приведення у відповідність окремих статей Земельного кодексу України, який набрав силу 1 липня 2021 року, направили у вересні до Кабміну, Держгеокадастру і Міністерства аграрної політики України юристи БФ «Карітас Маріуполь» спільно з ГО «Маріупольська асоціація жінок «Берегиня» та представниками 10 громад Донецької і Луганської областей.

Приводом для звернення стали два питання: 1) протиріччя у законодавстві, які обмежують у правах використання земельних ресурсів 18 ОТГ Сходу України, де працюють військово-цивільні адміністрації; 2) відсутність затвердженого порядку роботи електронної системи земельних торгів.

Зокрема, через протиріччя статей Земельного кодексу та Закону про ВЦА очільники ВЦА не могли брати участь у земельних аукціонах. А саме: у Кодексі було написано, що здавати землю в оренду можна на термін не менше 7 років, а у Законі про ВЦА цей термін обмежувався 5 роками. Тобто, виконуючи один закон, голови адміністрацій порушували б інший і несли за це відповідальність.

Першими на запит юристів відреагував Держгеокадастр. Його роз’яснення було таким: користатися спеціальним законом для ВЦА цілком можливо без зміни статей Земельного кодексу. Не забарилося з відповіддю щодо прийняття постанови про організацію та проведення земельних торгів і міністерство.

А далі була роз’яснювальна онлайн-конференція, яку за допомогою фахівців Держгеокадастру провів «Карітас Маріуполь». До неї приєдналися майже 90 очільників місцевих рад, голів ВЦА та юристів ОТГ з Донецької, Луганської, Запорізької та Херсонської областей. Учасники мали змогу напряму поспілкуватися з представниками профільного міністерства, державного підприємства «Прозорро.Продажі», керівником напрямку електронних аукціонів E-Tender (це один з 40 майданчиків, які безпосередньо організовують процес проведення земельних торгів, консультують та супроводжують кожного з учасників).

За словами керівника юридичних проєктів «Карітасу Маріуполь» Олександра Магдаліца, найважливішим ефектом від цього заходу була пряма комунікація:

– На офіційне листування було б витрачено декілька тижнів, а тут представники громад мали змогу напряму поспілкуватися з розробниками «Положення про проведення земельних аукціонів», отримати відповіді на нагальні питання від представників Держгеокадастру, дізнатися, як працює система електронних торгів та які кроки вони мають зробити від початку реєстрації до моменту участі в аукціонах. Крім того, вони запропонували держустановам пропозиції щодо удосконалення системи проведення аукціонів, які мають бути впроваджені до початку торгів.

Ще раз наголосимо: ці заходи стосуються комунальної власності, тобто землі сільськогосподарського призначення, яку тепер місцеві органи самоврядування будуть намагатися «прилаштувати» з максимальним зиском для громади.

І якщо з комунальною власністю все більш-менш зрозуміло, то картина приватної власності досі залишається розмитою.

ХАТА У ПОВІТРІ

За даними юристів, які консультують у Донецькій та Луганській областях (зокрема, у селах так званої «сірої зони»), сьогодні майже 50% населення не має навіть документів на власний будинок та прибудинкову ділянку, не кажучи вже про земельні паї. Значною мірою це стосується літніх людей, які будували свої хати та отримували землю у 50-60-ті роки минулого століття. Тоді законодавство не вимагало такої вже ретельної реєстрації, і ніхто не переймався правовою досконалістю своїх документів – не було потреби. Нинішнє ж земельне законодавство вимагає документального підтвердження кожної дрібниці, що стосується приватної власності.

– Паї людям надавалися у різні часи в різних областях, робили це і районні державні адміністрації, і місцеві сільради. Розпоряджалися землею і з «високих кабінетів» у Києві, – стверджує керівниця Маріупольської асоціації жінок «Берегиня», юристка Марина Пугачова. – Тож зараз у нас великий безлад у сфері земельних відносин, що, на превеликий жаль, б’є по пересічних громадянах. Люди заплуталися у круговерті законів та постанов, а фактично багато українців живе на нелегалізованих ділянках, тож можуть залишитися не лише без землі, а й дім втратити.

Фахівчиня вважає, що правова неграмотність селян – це значною мірою недоробка юристів. Вони не живуть у тій місцевості і, коли спілкуються з людьми щодо оформлення документів на власність, то говорять незрозумілою «пташиною» мовою, використовують специфічні терміни. Власники чи спадкоємці здебільшого не знають таких понять, як «верифікація», «транзакція», «переважне право» і не розуміють, як такою інформацією користуватися.

Проблеми виникають навіть не на етапі продажу землі – на такий крок поки наважилися лише найсміливіші і «просунуті». А от те, що «стосується кожного» – це труднощі при спадкуванні. Коли після смерті власника спадкоємці не можуть знайти сертифікат на право володіння земельною часткою, його треба відновлювати у судовому порядку, доводячи право на спадщину. Багато випадків, коли власність оформлена частково, і це також спричинятиме перешкоди у разі продажу землі або отримання спадщини.

– Коли право на власність документально підтверджене, а процес виділення паю на місцевості не завершено, то неможливо й отримати державну реєстрацію на право володіння землею і внести її до Державного земельного кадастру. Тут не варто відкладати похід до чиновників, – радить Марина Пугачова.

Звісно, процедура відновлення документів дещо розтягнеться у часі та вдарить по гаманцю за рахунок послуг адвоката та судового збору. Але, по-перше, іншого шляху немає, а, по-друге – наразі багато громадських організацій, що для окремих категорій людей надають послуги адвоката на безоплатній основі. Громадські юристи здатні пояснити всі нюанси права на власність і Земельного кодексу зрозумілими та простими словами.

Олександр ЯРОЦЬКИЙ, юрисконсульт БФ «Карітас Маріуполь» у Нікольському районі Донецької області:

– Ніхто нічого не забере, поки люди самі живуть на своїй землі, навіть якщо документи втрачені. Проблеми можуть виникнути тільки у разі продажу будинку чи земельної ділянки або у разі отримання права на спадщину. У цьому випадку все одно доведеться проходити всі процедури оформлення і аж до суду у разі потреби. Хто має гроші – оформлює. Зараз у нашому районі люди масово оформлюють навіть городи. А коли грошей немає, то й звернень до юристів немає, на жаль. І хоча за нашу роботу ми грошей не беремо, допомагаємо безоплатно, сплачувати все одно доведеться в інших структурах. Люди розуміють, що наявність грошей, точніше їхня відсутність, вирішує все.

ТРИ КРОКИ ДО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ

Громадські юристи розробили покрокову інструкцію щодо оформлення приватних земельних ділянок. Її виконання допоможе уникнути проблем та на законних підставах володіти і землею, і будинком на цій землі.

КРОК ПЕРШИЙ. Звернутися до органів місцевого самоврядування з сертифікатом, що посвідчує право на земельний пай*, і заявою про виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості). За результатами розгляду документів орган місцевого самоврядування приймає рішення про виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) у приватну власність.

КРОК ДРУГИЙ. Звернутися до землевпорядної організації для розроблення технічної документації на земельну ділянку.

КРОК ТРЕТІЙ. Звернутися до держреєстраторів або нотаріусів для проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку. Для цього заявник подає оригінали документів, необхідних для реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.

Реєстрація ділянки у кадастрі потребує 2 місяці та 1,5-2,5 тисячі гривень сплати.

*Якщо сертифікат на право на земельний пай втрачений або «десь лежить», то треба запросити його дублікат, для чого звернутися з відповідною заявою до органу, який його видавав (це, як правило, районна державна адміністрація і дуже зрідка місцева сільська рада). Якщо там з якоїсь причини відмовляються надати дублікат, тоді із позовом про визнання права власності слід звертатися до суду, посилаючись на ст. 1 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». Власник паю також може звернутися до суду за визначенням додаткового строку на оформлення права власності.

Ірина ГОРБАСЬОВА/Громада Схід №18(51) 2021

 

З 1 липня в Україні у ринковий обіг запропоновано понад 70 000 га землі, зареєстровано понад 28 000 публічних угод.

Середня вартість 1 га землі станом на 9 жовтня становить 43 879 грн. Це з урахуванням Київської області, де середня ціна склала 240 000 грн за гектар. Відтак, середньозважена вартість 1 га землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва становить 32 857 грн. Середньозважена вартість земель для ведення особистого селянського господарства – 33 000 грн.

За прогнозами Міністерства аграрної політики та продовольства України, українська земля буде зростати у вартості не менше, ніж на 7-10% щороку.

Для порівняння: у Польщі вартість 1 га землі перевищує 10 000 євро.